O PROCENAMA

 

 

Vred­nost ne­kret­ni­ne pred­sta­vlja iz­nos svih ko­ri­sti, od­no­sno pri­ho­da ko­ju ta ne­kret­ni­na mo­že do­ne­ti, iz­ra­že­nih u nov­cu.
Ne­kret­ni­ne su de­lo­vi ze­mlji­ne po­vr­ši­ne, za­jed­no sa svim što je sa ze­mlji­štem traj­no spo­je­no na po­vr­ši­ni ili is­pod nje u skla­du sa od­red­ba­ma op­šteg pro­pi­sa o vla­sni­štvu i dru­gim stvar­nim pra­vi­ma.
Pre­ma na­šem prav­nom ure­đe­nju, ne­kret­ni­na je stvar ko­ja se ne mo­že pre­me­šta­ti sa jed­nog me­sta na dru­go bez po­vre­de nje­ne su­šti­ne.
Ze­mlji­šna par­ce­la je deo po­vr­ši­ne Ze­mlji­ne ko­re ko­ja je ge­o­me­trij­ski od­re­đe­na i ima spe­ci­fič­nu ozna­ku či­me se raz­li­ku­je od osta­lo­ga ze­mlji­šta (ka­ta­star­ska ozna­ka).
Pro­daj­na ce­na ne­kret­ni­ne je stvar­ni iz­nos ko­ji je za nju pla­ćen, a na istu ima uti­caj ve­šti­na pro­dav­ca, rok za pro­da­ju, spolj­ni uti­ca­ji i dru­go.
Pro­ce­ni­telj vred­no­sti ne­kret­ni­ne ima za­da­tak da upo­tre­bom raz­li­či­tih me­to­do­lo­gi­ja pred­vi­di pro­daj­nu ce­nu ne­kret­ni­ne, ali ta­ko­đe i da od­re­di ko­je su mo­gu­će ko­ri­sti, od­no­sno pri­ho­di ko­ju ta ne­kret­ni­na u pred­vi­đe­nom vre­me­nu mo­že do­ne­ti, te da sve to iz­ra­zi u nov­cu.
Pri­li­kom iz­ra­de pro­ce­ne od­no­sno od­re­đi­va­nja vred­no­sti ne­kret­ni­ne po­treb­no je od­re­di­ti na­čin ili me­to­du ko­jom će se utvr­di­ti objek­tiv­na vred­nost ne­kret­ni­ne, a na ba­zi ele­me­na­ta ko­ji tu vred­nost de­ter­mi­ni­šu.
Tr­ži­šna vred­nost je glav­ni lajt­mo­tiv u po­stup­ku pro­ce­ne vred­no­sti ne­kret­ni­na. Ona se mo­že vr­ši­ti u raz­li­či­te svr­he, a naj­če­šće za:
  • ­po­tr­ebe obezbeđ­en­ja iz­vo­ra­ f­inansira­nj­a, ­
  • u­ procesu­ o­dluč­iv­anja o inve­sti­ranju­ u­ n­epo­kret­nosti,­
  • ­za ­po­trebe raču­novo­dstve­no­g ­izvešt­avan­ja,
  • u­ p­ostupku ­donošen­ja ­poslov­nih odlu­ka­,
  • u raz­nim­ v­rstama­ s­ud­skih spo­ro­va­, ­
  • poslovima osi­gu­ranja, o­porezivanj­a ­i ­dr.
Tr­ži­šna vred­nost se de­fi­ni­še kao nov­ča­ni iz­nos za ko­ji imo­vi­na mo­že bi­ti raz­me­nje­na, na otvo­re­nom i kon­ku­rent­nom tr­ži­štu, pod nor­mal­nim okol­no­sti­ma i do­bro­volj­nim pu­tem (od­su­stvo bi­lo ka­kvih kon­ce­si­ja ili pri­nu­de), u tran­sak­ci­ji iz­me­đu za­in­te­re­so­va­nih stra­na, ko­je po­se­du­ju ra­zu­man ste­pen in­for­mi­sa­no­sti o re­le­vant­nim či­nje­ni­ca­ma.
Poja­m pr­ocene ­vred­nosti ozna­ča­va ekspertsko­ mi­šljenje ­o ­vr­ednosti,­ k­ao i postupa­k utv­rđi­van­ja vredn­ost­i, na ­osnov­u­ si­stemat­sk­og pr­ist­up­a, koji­ ob­uhvata sl­edeće a­kt­iv­no­st­i:
- Fi­zič­ka i prav­na iden­ti­fi­ka­ci­ja imo­vi­ne ko­ja se vred­nu­je;
- Iden­ti­fi­ka­ci­ja pra­va nad imo­vi­nom ko­ja se vred­nu­ju;
- Utvr­đi­va­nje svr­he pro­ce­ne;
- Utvr­đi­va­nje efek­tiv­nog da­tu­ma pro­ce­ne;
- Pri­ku­plja­nje i ana­li­za po­da­ta­ka ko­ji su po­treb­ni za pri­me­nu
me­to­da pro­ce­ne;
- Pri­me­na me­to­da pro­ce­ne;
- Do­no­še­nje za­ključ­ka o vred­no­sti i iz­ra­da iz­ve­šta­ja.
U po­stup­ku pro­ce­ne vred­no­sti, pr­va i osnov­na pret­po­stav­ka je objek­tiv­nost pro­ce­nji­va­ča i od­su­stvo bi­lo ka­kvog kon­flik­ta in­te­re­sa. Po­red objek­tiv­no­sti, u po­stup­ku pro­ce­ne, neo­p­hod­no je ima­ti u vi­du i spe­ci­fič­ne pro­fe­si­o­nal­ne stan­dar­de i etič­ka pra­vi­la, ko­je do­no­se aso­ci­ja­ci­je pro­ce­nji­va­ča u sve­tu, kao i Ko­mi­tet za me­đu­na­rod­ne stan­dar­de pro­ce­ne, ko­ji je član Uje­di­nje­nih Na­ci­ja. Naj­bit­ni­ja ak­tiv­nost u po­stup­ku pro­ce­ne vred­no­sti ne­kret­ni­na, sva­ka­ko je pri­me­na od­go­va­ra­ju­ćih pri­stu­pa i me­to­da pro­ce­ne.
Pro­ce­na vred­no­sti je pro­jek­ci­ja ce­na i vred­no­sti, za­sno­va­na na te­ku­ćim tr­ži­šnim uslo­vi­ma i do­stup­nim in­for­ma­ci­ja­ma u vre­me pro­ce­ne. Raz­li­či­ti pro­ce­ni­te­lji mo­gu, na pro­pi­san me­to­do­lo­ški na­čin, do­ći do raz­li­či­tih mi­šlje­nja o vred­no­sti. Uslo­vi na tr­ži­štu su uslo­vi ne­iz­ve­sno­sti i pro­me­na, i re­zul­ta­ti pro­ce­na mo­ra­ju bi­ti in­ter­pre­ti­ra­ni u sve­tlu te ne­iz­ve­sno­sti. De­fi­ni­ci­ja tr­ži­šne vred­no­sti zah­te­va od pro­ce­ni­te­lja da do­đe do mak­si­mal­ne tr­ži­šne vred­no­sti, dok se u prak­si sma­tra pri­hva­tlji­vim da pro­ce­ni­te­lji mo­gu svo­je mi­šlje­nje iz­ra­zi­ti i u okvi­ru ne­kog ran­ga mo­gu­ćih vred­no­sti. U po­stup­ku pro­ce­ne vred­no­sti ne­kret­ni­na mo­gu se ko­ri­sti­ti raz­ne kom­bi­na­ci­je pre­zen­to­va­nih pri­stu­pa i me­to­da. Iz­bor me­to­da tre­ba da za­vi­si od kva­li­te­ta i do­stup­no­sti po­da­ta­ka.
Te­o­ret­ski, u uslo­vi­ma po­sto­ja­nja per­fekt­nih in­for­ma­ci­ja, pra­vil­na pri­me­na bi­lo kog me­to­da bi do­ve­la do iden­tič­nog re­zul­ta­ta.
Me­đu­tim, u re­al­no­sti i prak­si, gde ne­ma sa­vr­še­nih in­for­ma­ci­ja, ove me­to­de bi tre­ba­lo da ko­re­spon­di­ra­ju jed­na dru­goj, i naj­če­šće se pro­ce­ne vr­še na ba­zi pri­me­ne naj­ma­nje dva pri­stu­pa.
In­ve­sti­to­ri, vla­sni­ci ne­kret­ni­na tre­ba­ju bi­ti upo­zna­ti sa teh­ni­ka­ma pro­ce­ne i pret­po­stav­ka­ma ko­je su pret­ho­di­le pro­ce­ni vred­no­sti. Pro­ce­na vred­no­sti tre­ba da bu­de do­pu­na, a ne za­me­na za de­talj­nu in­ve­sti­ci­o­nu ana­li­zu od stra­ne in­ve­sti­to­ra.  
Me­to­do­lo­gi­ja pro­ce­ne ne­po­kret­no­sti u sta­bil­nim eko­no­mi­ja­ma je do­bro po­zna­ta. U po­je­di­nač­noj pro­ce­ni ne­po­kret­no­sti, po­zna­toj li­te­ra­tu­ri, ko­ri­ste se tri me­to­de pro­ce­ne ko­je ima­ju i raz­li­či­te na­zi­ve:
tro­škov­na me­to­da (me­to­da utvr­đi­va­nje stvar­ne vred­no­sti, tro­škov­ni pri­stup, sta­tič­ka me­to­da-, (engl. cost ap­pro­ach, nem. sac­hwer­tver­fa­hren),
kom­pa­ra­tiv­na me­to­da (me­to­da po­re­đe­nja pro­da­je, di­rekt­no upo­re­đe­nje pro­daj­nih ce­na, (engl. sa­les com­pa­ri­son ap­pro­ach, nem. ver­gle­ic­hswer­tver­fa­hren)
me­to­da ka­pi­ta­li­za­ci­je do­hot­ka (me­to­da vred­no­va­nja pri­ho­da, pri­no­sni pri­stup, di­na­mič­ka me­to­da, me­to­da ka­pi­ta­li­za­ci­je do­bi­ti, (engl. in­co­me ca­pi­ta­li­za­tion ap­pro­ach, nem. er­trag­swer­tver­fa­hren).
Uvek tre­ba ja­sno raz­gra­ni­či­ti da li se pro­ce­nju­je tr­ži­šna vred­nost ili ne i ko­ri­sti­ti od­go­va­ra­ju­ći stan­dard.
Mo­ra­mo raz­li­ko­va­ti pro­ces pro­ce­ne od iz­ve­šta­ja o pro­ce­ni.
 
Pro­ces pro­ce­ne treba da sadrži sledeće:
- De­fi­ni­sa­nje an­ga­žma­na
- Pri­ku­plja­nje, se­lek­ci­ja i ana­li­za po­da­ta­ka
- Op­šti po­da­ci (ma­kro­e­ko­nom­ski, re­gi­o­nal­ni i sl)
- Spe­ci­fič­ni za pro­ce­nji­va­nu imo­vi­nu (isto­ri­jat, tro­ško­vi, ce­ne, pri­ho­di, upo­tre­ba)
- Kom­pa­ra­tiv­ni (kon­ku­ren­ci­ja, slič­ne tran­sak­ci­je itd)
- Ana­li­za naj­bo­ljeg is­ko­ri­šće­nja (ze­mlji­šte kao slo­bod­no)
- Oce­na vred­no­sti ze­mlji­šta
- Pri­me­na pri­stu­pa i me­to­da pro­ce­ne (tro­škov­ni, tr­ži­šni, pri­no­sni)
- Do­no­še­nje za­ključ­ka o vred­no­sti
- Pi­sa­nje iz­ve­šta­ja
Tr­ži­šna vred­nost nekretnine
 
Tr­ži­šnu vred­nost ne­po­kret­no­sti pred­sta­vlja ce­na ko­ju je mo­gu­će po­sti­ći u da­tom tre­nut­ku na tr­ži­štu. Ce­na ko­ju je mo­gu­će po­sti­ći u da­tom tre­nut­ku na tr­ži­štu se sa­sto­ji od op­se­ga ko­ji či­ni do­nja gra­ni­ca tr­ži­šne vred­no­sti, re­al­no oče­ki­va­na tr­ži­šna vred­nost i mak­si­mal­no oče­ki­va­na tr­ži­šna vred­nost.
Do­nju gra­ni­cu tr­ži­šne vred­no­sti ne­po­kret­no­sti pred­sta­vlja ce­na ko­ju je sa ve­li­kom iz­ve­sno­šću mo­gu­će po­sti­ći na tr­ži­štu u krat­kom vre­men­skom pe­ri­o­du sa ve­ći­nom ku­pa­ca.
Re­al­no oče­ki­va­nu tr­ži­šnu vred­nost ne­po­kret­no­sti pred­sta­vlja ce­na ko­ju je mo­gu­će po­sti­ći sa iz­ve­sno­šću u ra­zum­nom ro­ku sa ve­ći­nom po­ten­ci­jal­nih ku­pa­ca.
Mak­si­mal­no oče­ki­va­nu tr­ži­šnu vred­nost ne­po­kret­no­sti pred­sta­vlja ce­na ko­ju je sa ogra­ni­če­nom iz­ve­sno­šću mo­gu­će po­sti­ći u krat­kom vre­men­skom pe­ri­o­du sa ma­lim bro­jem ku­pa­ca ko­ji su iz su­bjek­tiv­nih raz­lo­ga po­seb­no za­in­te­re­so­va­ni za pred­met­nu ne­po­kret­nost.
Od­nos po­nu­de i tra­žnje de­fi­ni­še u kom de­lu op­se­ga tr­ži­šne vred­no­sti ne­po­kret­no­sti će se kre­ta­ti po­stig­nu­ta pro­daj­na ce­na.
U slu­ča­ju da je po­nu­da ve­ća od tra­žnje vre­men­ski pe­riod za po­sti­za­nje pro­daj­ne ce­ne će bi­ti du­ži a pro­daj­na ce­na će se kre­ta­ti uglav­nom iz­me­đu do­nje gra­ni­ce tr­ži­šne vred­no­sti i re­al­no oče­ki­va­ne tr­ži­šne vred­no­sti ne­po­kret­no­sti.
U slu­ča­ju da je po­nu­da ma­nja od tra­žnje vre­men­ski pe­riod za po­sti­za­nje pro­daj­ne ce­ne će bi­ti kra­ći a pro­daj­na ce­na će se kre­ta­ti uglav­nom iz­me­đu re­al­no oče­ki­va­ne tr­ži­šne vred­no­sti i mak­si­mal­no oče­ki­va­ne tr­ži­šne vred­no­sti ne­po­kret­no­sti.
Me­tod utvr­đi­va­nja op­se­ga tr­ži­šne vred­no­sti pred­met­ne ne­po­kret­no­sti pred­sta­vlja po­re­đe­nje sa po­stig­nu­tim ce­na­ma slič­nih ili istih ne­po­kret­no­sti ko­je su pro­da­te u sko­ri­je vre­me uz uva­ža­va­nje i vred­no­va­nje svih spe­ci­fič­no­sti ko­je pred­met­na ne­po­kret­nost po­se­du­je na dan pro­ce­ne.
In­for­ma­ci­je o pro­da­tim i ne­kret­ni­na­ma u po­nu­di, tra­že­nim i po­stig­nu­tim pro­daj­nim ce­na­ma ve­štak pri­ku­plja sa­mo­stal­no na tr­ži­štu ne­kret­ni­na, u kon­tak­tu sa ovla­šće­nim lo­kal­nim agen­ci­ja­ma za pro­met ne­kret­ni­na i na sve dru­ge pri­me­re­ne na­či­ne.