O PROCENAMA

Ne­kret­ni­ne su de­lo­vi ze­mlji­ne po­vr­ši­ne, za­jed­no sa svim što je sa ze­mlji­štem traj­no spo­je­no na po­vr­ši­ni ili is­pod nje u skla­du sa od­red­ba­ma op­šteg pro­pi­sa o vla­sni­štvu i dru­gim stvar­nim pra­vi­ma.
Pre­ma na­šem prav­nom ure­đe­nju, ne­kret­ni­na je stvar ko­ja se ne mo­že pre­me­šta­ti sa jed­nog me­sta na dru­go bez po­vre­de nje­ne su­šti­ne.
Ze­mlji­šna par­ce­la je deo po­vr­ši­ne Ze­mlji­ne ko­re ko­ja je ge­o­me­trij­ski od­re­đe­na i ima spe­ci­fič­nu ozna­ku či­me se raz­li­ku­je od osta­lo­ga ze­mlji­šta (ka­ta­star­ska ozna­ka).
Pro­ce­ni­telj vred­no­sti ne­kret­ni­ne ima za­da­tak da upo­tre­bom raz­li­či­tih me­to­do­lo­gi­ja pred­vi­di pro­daj­nu ce­nu ne­kret­ni­ne, ali ta­ko­đe i da od­re­di ko­je su mo­gu­će ko­ri­sti, od­no­sno pri­ho­di ko­ju ta ne­kret­ni­na u pred­vi­đe­nom vre­me­nu mo­že do­ne­ti, te da sve to iz­ra­zi u nov­cu.
Pri­li­kom iz­ra­de pro­ce­ne od­no­sno od­re­đi­va­nja vred­no­sti ne­kret­ni­ne po­treb­no je od­re­di­ti na­čin ili me­to­du ko­jom će se utvr­di­ti objek­tiv­na vred­nost ne­kret­ni­ne, a na ba­zi ele­me­na­ta ko­ji tu vred­nost de­ter­mi­ni­šu.
Tr­ži­šna vred­nost je glav­ni lajt­mo­tiv u po­stup­ku pro­ce­ne vred­no­sti ne­kret­ni­na. Ona se mo­že vr­ši­ti u raz­li­či­te svr­he, a naj­če­šće za:
  • ­po­tr­ebe obezbeđ­en­ja iz­vo­ra­ f­inansira­nj­a, ­
  • u­ procesu­ o­dluč­iv­anja o inve­sti­ranju­ u­ n­epo­kret­nosti,­
  • ­za ­po­trebe raču­novo­dstve­no­g ­izvešt­avan­ja,
  • u­ p­ostupku ­donošen­ja ­poslov­nih odlu­ka­,
  • u raz­nim­ v­rstama­ s­ud­skih spo­ro­va­, ­
  • poslovima osi­gu­ranja, o­porezivanj­a ­i ­dr.
Poja­m pr­ocene ­vred­nosti ozna­ča­va ekspertsko­ mi­šljenje ­o ­vr­ednosti,­ k­ao i postupa­k utv­rđi­van­ja vredn­ost­i, na ­osnov­u­ si­stemat­sk­og pr­ist­up­a, koji­ ob­uhvata sl­edeće a­kt­iv­no­st­i:
- Fi­zič­ka i prav­na iden­ti­fi­ka­ci­ja imo­vi­ne ko­ja se vred­nu­je;
- Iden­ti­fi­ka­ci­ja pra­va nad imo­vi­nom ko­ja se vred­nu­ju;
- Utvr­đi­va­nje svr­he pro­ce­ne;
- Utvr­đi­va­nje efek­tiv­nog da­tu­ma pro­ce­ne;
- Pri­ku­plja­nje i ana­li­za po­da­ta­ka ko­ji su po­treb­ni za pri­me­nu
me­to­da pro­ce­ne;
- Pri­me­na me­to­da pro­ce­ne;
- Do­no­še­nje za­ključ­ka o vred­no­sti i iz­ra­da iz­ve­šta­ja.
In­ve­sti­to­ri, vla­sni­ci ne­kret­ni­na tre­ba­ju bi­ti upo­zna­ti sa teh­ni­ka­ma pro­ce­ne i pret­po­stav­ka­ma ko­je su pret­ho­di­le pro­ce­ni vred­no­sti. Pro­ce­na vred­no­sti tre­ba da bu­de do­pu­na, a ne za­me­na za de­talj­nu in­ve­sti­ci­o­nu ana­li­zu od stra­ne in­ve­sti­to­ra.  
Me­to­do­lo­gi­ja pro­ce­ne ne­po­kret­no­sti u sta­bil­nim eko­no­mi­ja­ma je do­bro po­zna­ta. U po­je­di­nač­noj pro­ce­ni ne­po­kret­no­sti, po­zna­toj li­te­ra­tu­ri, ko­ri­ste se tri me­to­de pro­ce­ne ko­je ima­ju i raz­li­či­te na­zi­ve:
– tro­škov­na me­to­da ( tro­škov­ni pri­stup (engl. cost ap­pro­ach, nem. sac­hwer­tver­fa­hren),
– kom­pa­ra­tiv­na me­to­da (me­to­da po­re­đe­nja pro­da­je, di­rekt­no upo­re­đe­nje pro­daj­nih ce­na, (engl. sa­les com­pa­ri­son ap­pro­ach, nem. ver­gle­ic­hswer­tver­fa­hren)
– me­to­da ka­pi­ta­li­za­ci­je do­hot­ka (me­to­da vred­no­va­nja pri­ho­da, pri­no­sni pri­stup, me­to­da ka­pi­ta­li­za­ci­je do­bi­ti, (engl. in­co­me ca­pi­ta­li­za­tion ap­pro­ach, nem. er­trag­swer­tver­fa­hren).
Pro­ces pro­ce­ne treba da sadrži sledeće:
- De­fi­ni­sa­nje an­ga­žma­na
- Pri­ku­plja­nje, se­lek­ci­ja i ana­li­za po­da­ta­ka
- Op­šti po­da­ci (ma­kro­e­ko­nom­ski, re­gi­o­nal­ni i sl)
- Spe­ci­fič­ni za pro­ce­nji­va­nu imo­vi­nu (isto­ri­jat, tro­ško­vi, ce­ne, pri­ho­di, upo­tre­ba)
- Kom­pa­ra­tiv­ni (kon­ku­ren­ci­ja, slič­ne tran­sak­ci­je itd)
- Ana­li­za naj­bo­ljeg is­ko­ri­šće­nja (ze­mlji­šte kao slo­bod­no)
- Oce­na vred­no­sti ze­mlji­šta
- Pri­me­na pri­stu­pa i me­to­da pro­ce­ne (tro­škov­ni, tr­ži­šni, pri­no­sni)
- Do­no­še­nje za­ključ­ka o vred­no­sti
- Pi­sa­nje iz­ve­šta­ja
Tr­ži­šna vred­nost nekretnine

 Definicija tržišne vrednosti nepokretnosti: ( po NSP "Službeni glasnik RS", broj 70 od 20. jula 2017.)

Tržišna vrednost - „Procenjeni iznos za koji bi nepokretnost mogla da se razmeni na datum procene vrednosti između voljnog kupca i voljnog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, uz adekvatan marketing, pri čemu su obe strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razborito i nisu bile pod prinudom.

”Pristupi  pri proceni vrednosti nepokretnosti:

Postoje tri priznata pristupa ili metode procene vrednosti: komparativni pristup, prinosni pristup i troškovni pristup.

 1.      troškovni pristup, troškovna metoda

Troškovni pristup se najčešće primenjuje za procenu nepokretnosti metodom troškova zamene. On se obično koristi kada nema podataka o uporedivim transakcijama sličnih nepokretnosti ili nema stvarnog ili potencijalnog prihoda koji bi vlasnik nepokretnosti uživao. Troškovni pristup se prvenstveno koristi za procenu specijalizovanih nepokretnosti koje se retko ili nikada ne prodaju na tržištu, osim kroz prodaju privrednih subjekata ili subjekata čiji su deo.

Prvi korak podrazumeva procenu troška zamene, tj. troška nove nepokretnosti. To je obično trošak zamene nepokretnosti savremenim ekvivalentom na odgovarajući datum procene. Trošak zamene mora da odražava sve dodatne troškove, među kojima su vrednost zemljišta, infrastruktura, cena izrade projekta i trošak finansiranja koje bi učesnik na tržištu morao da snosi da bi stvorio savremeni ekvivalent predmetne nepokretnosti.

Cena savremenog ekvivalenta se potom usklađuje u pogledu zastarelosti kako bi se došlo do iznosa za koji je nepokretnost svom potencijalnom kupcu manje vredna od savremenog ekvivalenta zbog svog fizičkog stanja, funkcionalnosti i ekonomske upotrebljivosti.

 2.      pristup zasnovan na poređenju prodaje

Kod komparativnog pristupa do procenjene vrednosti se dolazi poređenjem predmetne nepokretnosti sa identičnim ili sličnim nepokretnostima za koje su dostupne informacije o ostvarenim transakcijama.

Kod komparativnog pristupa, prvi korak je uzeti u obzir realizovane cene istih ili sličnih nepokretnosti koje su nedavno ostvarene na tržištu. Može biti neophodno da se usklade informacije o cenama ostvarenim u drugim transakcijama kako bi se u obzir uzele razlike u uslovima tih transakcija i osnov procene, kao i moguće pretpostavke koje treba napraviti u toku procene koja se vrši. Mogu se javiti razlike u pravnim, ekonomskim ili fizičkim osobinama između uporedivih transakcija i nepokretnosti čija se vrednost procenjuje.

 3.      prinosni pristup

 Prinosni pristup omogućava utvrđivanje vrednosti nepokretnosti pretvaranjem budućih novčanih tokova u jedinstvenu vrednost, svođenjem na sadašnju vrednost.

U prinosnom pristupu se uzima u obzir prihod koji će nastati korišćenjem nepokretnosti tokom njenog ekonomskog veka, a vrednost se izračunava tako što se prihod od izdavanja nepokretnosti kapitalizuje primenom odgovarajuće stope kapitalizacije. To se najčešće čin kapitalizacijom prihoda, gde se tzv. „stopa prinosa utvrđena u odnosu na sve rizike” (tzv. all-risk yield) primenjuje na reprezentativni prihod za određeni period, ili diskontovanjem novčanih tokova, gde se diskontna stopa primenjuje na niz budućih novčanih tokova čime se oni svode na sadašnju vrednost.